Фото: pixabay.com / TierraMallorca
Автор этой статьи, юрист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Есилевский не просто имеет опыт применения законов, связанных с арендой жилой недвижимости, но и сам прожил в разных арендованных жилых помещениях, в том числе совместно с другими арендаторами, почти треть своей жизни. Поэтому в вопросе разбирается досконально и поможет разобраться в тонкостях аренды жилых промещений читателям ДОМОСТРОЙРФ.
Квартиросъемщик VS владелец квартиры
Фото: ООО "ЦИК"
В чем интерес арендодателя при сдаче помещения в аренду: получать вовремя арендную плату и сохранить свое имущество в целости и сохранности. В чем интерес арендатора-квартиросъемщика: получить пригодное жилое помещение в пользование на комфортный для себя срок без лишних затрат.
Риски, аренды у этих людей, таким образом, разные: риск арендодателя в том, что он не будет вовремя получать арендную плату и в том, что арендаторы ухудшат состояние его имущества. А риск арендатора – могут ухудшиться условия проживания, хозяин изменит сроки аренды (например, поставит перед фактом о ее срочной продаже) или внезапно резко увеличит плату за жилье.
Аренда в складчину или индивидуальная – что выгоднее
Сравним риски коллективной аренды, когда одну квартиру снимают, например, коллеги или студенты, и индивидуальной для каждого из участников аренды.
| Риски | Вероятность рисков при индивидуальной аренде | Вероятность рисков при коллективной аренде |
| Снижение платёжеспособности арендатора | Высокая | Низкая |
| Вероятность ухудшения состояния имущества | Низкая | Высокая |
| Вероятность ухудшения качества проживания | Средняя | Высокая |
| Вероятность снижения срока проживания | Не зависит от количества | Не зависит от количества |
| Вероятность изменения арендной платы | Низкая | Средняя |
Для начала разберемся в разновидностях коллективной аренды, изначально она разделяется в зависимости от инициатора:
- Инициатором является арендодатель – хозяин жилья
- Инициатором являются квартиросъемщики, хотя арендодатель изначально не предполагал, что в жилом помещении будут проживать несколько лиц.
В первом случае, арендодатель сам дает объявления о том, что «сдается дом для людей с подселением» или «сдаёется дом для бригады рабочих». Сложностей в данном случае не возникает никаких, потому что к тяготам и лишениям коллективной аренды готовы все.
Во втором случае, арендаторы вступают в своего рода, сговор: кто-то один вселяется, а потом другие подселяются либо в тайне от арендодателя, либо арендодатель будет поставлен перед фактом, что у него еще несколько новых жильцов.
По букве закона
С одной стороны, закон предусматривает два обязательных условия для вселения других лиц: согласие арендодателя и соответствие санитарным нормам о количестве площади на человека (ст. 679 ГК РФ).
С другой стороны, за нарушение этих условий нет никаких законодательно установленных санкций (даже в виде незамедлительного расторжения договора в одностороннем порядке).
Следовательно, при отсутствии в договоре запретов на вселение других лиц и договорных санкций за их самовольное подселение, арендодатель рискует больше, но и арендаторам ухудшение отношений с собственником не принесет никакой пользы.
Как защититься от неприятностей
Как арендаторам защитить свои права, если инициатором коллективной аренды является собственник:
- предусмотреть индивидуальную ответственность перед арендодателем, а не коллективную (если один из членов коллектива не платит или съехал, то остальной коллектив не обязан брать на себя его расходы, и арендная плата для остальных членов коллектива не повышается);
- заключить отдельные договоры аренды (или найма), а не единственный договор, в который будут вписаны все арендаторы;
Как арендаторам защитить свои права, если они являются инициаторами найма жилья:
- Заранее договориться с арендодателем о том, что аренда будет коллективной – не скрывать коллективный характер аренды.
Аренда по интересам
Фото: pixabay.com / StockSnap
Следующая группа разновидности коллективной аренды разделяется в зависимости от целей арендаторов – от того, какие интересы их связывают. Это может быть семья, коллеги по работе, студенты и учащиеся, туристы и отдыхающие.
При заселении семьи арендатор рискует законным увеличением ее численности. Надо помнить, что у детей в силу возраста не сформировалось бережное отношение к имуществу арендодателя. Законным образом арендодатель никак не может уменьшить свои риски, связанные с жизнедеятельностью подрастающего поколения.
Рабочий коллектив использует квартиру больше как средство ночевки, чем как инструмент проживания – это самый комфортный вариант коллективных арендаторов для собственников жилья. В том числе и потому что работающим людям бывает некогда повреждать имущество арендодателя.
Отдыхающие не заинтересованы в длительной аренде и хороших отношениях с арендодателями – это самый рискованный вариант коллективной аренды для собственников.
От студентов и учащихся можно ожидать всех вышеуказанных рисков.
Советы арендаторам
Фото: pixabay.com / andibreit
Как защитить свои права семье:
- указать в договоре всех членов семьи, как людей, имеющих право проживать в помещении;
- указать в качестве стороны договора только главу семьи.
Как защитить свои права рабочему коллективу коллег:
- заключить коллективный договор, а не индивидуальные;
- предусмотреть в договоре полномочие части арендаторов выселить другую часть арендаторов при нарушении ими каких-либо норм.
Как защитить свои права отдыхающим:
- вносить оплату исключительно посуточно и предусмотреть посуточный режим оплаты в договоре;
- если жилое помещение по каким-либо причинам не нравится, то покинуть его без ощущения вины за собой.
Как защитить свои права учащимся:
- заключить индивидуальные договоры, а не коллективный;
- предусмотреть в договоре полномочие части арендаторов выселить другую часть арендаторов при нарушении ими каких-либо норм.
Как видите, необходимость заключения отдельного соглашения с арендодателем о коллективном характере аренды нужно в зависимости от ситуации и в зависимости от инициатора коллективной аренды и в зависимости от связи между квартиросъемщиками.
С арендодателем необходимо заранее договориться о коллективном характере аренды и ни в коем случае его не скрывать.
Как и в случае с индивидуальной арендой перед собственником отвечает то лицо, которое подписало договор. Поэтому если арендаторы не хотят отвечать за порядочность других арендаторов, то есть смысл в заключении индивидуальных договоров, а не единого на всех.
Ответы на вопросы, связанные с недвижимостью, законодательством и различными сложными ситуациями вы также можете найти на «Единого центра защиты».
Комментарии